Chcete-li postavit svůj vysněný dům v dobré lokalitě, musíte nejprve vybrat vhodný pozemek. Procedura vyhledání a vyplnění kompletního balíku dokumentů může trvat poměrně dlouho. V počáteční fázi transakce nákupu a prodeje je důležité se ujistit, že nemovitost je čistá.
Na trhu s nemovitostmi existuje mnoho různých podvodných schémat. Z důvodu úskalí, které kupující při podpisu papírů neodhalí, může dojít k odnětí jeho vlastnického práva. V ostatních případech dostává nový majitel ve skutečnosti něco úplně jiného, než potřeboval.
Abyste se ochránili před podvody při registraci a platbě za pozemek, který se vám líbí, doporučujeme dodržovat následující doporučení.
1. Zkontrolujte shodu faktů a dokumentů
Před uzavřením obchodu je nutné prohlédnout pozemek, podrobně prostudovat dokumentaci a zkontrolovat soulad skutečných a zapsaných údajů v papírech.
Nejprve najděte v dokumentech doložka o přidělení pozemku. Pokud kupujete pozemek pro zástavbu, musí být ve smlouvě uveden účel pro individuální bytovou výstavbu (IHC). Bez této značky nebude vlastník moci legitimovat postavený dům se všemi nezbytnými komunikacemi, které jsou k němu připojeny.
Z hlediska zeměměřického a katastrálního zhodnotit hranice a přesné rozměry pozemku. Pokud v Jednotném státním registru nemovitostí není žádná zmínka o hranicích, nový vlastník bude muset samostatně provést geodetické řízení. Umožní vám jasně vymezit hranice nemovitosti a přesně stanovit, kde a jaké velikosti můžete dům postavit, v souladu s platnými pravidly a předpisy. Pokud zadané údaje nebudou odpovídat skutečnému stavu pozemku, můžete mít problémy s následným provozem.
Dávejte pozor na stav webu. Co přesně je uvedeno: pozemek určený k výstavbě nebo pozemek s již postaveným venkovským domem. Legalizovat se přitom musí nejen stavba, ale i okolí.
Vyplatí se také oddělit vlastnictví a dlouhodobý pronájem pozemků od samosprávy. Nebudete si moci koupit pronájem, ale můžete podat žádost o přidělení pozemku na území rekreační obce k výstavbě.
2. Studie nemovitosti a oblasti vedle ní
Zkuste si prostudovat všechny aspekty nejen ohledně pozemku. Věnujte pozornost okolí, zvelebování obce, stavu silnic, přítomnosti dopravní infrastruktury, vzdálenosti od obydlených oblastí, sociálním faktorům atd. Mnoho kupujících, kteří jsou ohromeni koupí, podnikne neuvážené kroky a získá pozemek na adrese jejich likvidaci, která pak může přinést nepříjemné následky.překvapení.
Chcete-li identifikovat určitá rizika, která přímo nesouvisejí s dokumenty, zeptejte se místních obyvatel nebo si přečtěte recenze na internetu. Důvod prodeje pozemku si můžete pečlivě zjistit u prodávajícího. Jděte hlouběji do nuancí, zvláště pokud je cena pozemku pod průměrnou tržní cenou.
Na území pozemku při prohlídce pečlivě prostudujte kvalitu samotné půdy. Je možné, že přírodní vlastnosti lokality (např. nerovný terén, jílovitá půda, vysoká hladina podzemní vody atd.) způsobí problémy pro bytovou výstavbu. Podzemní voda by neměla ležet příliš vysoko. Stačí se blíže podívat na sklepy sousedních domů v obci, okolí by mělo být suché, bez známek povodní.
Nepopiratelnou výhodou bude přítomnost komunikací již nainstalovaných na místě nebo umístěných poblíž. Pokud nějaké jsou, zkontrolujte jejich funkčnost a stav. Možná budete potřebovat opravy, které budou vyžadovat další investice.
3. Prověříme majitele a jeho pravomoci
V současných podmínkách na trhu nemůže pozemek prodat sám vlastník, ale zprostředkovatel zastoupený realitním makléřem nebo zástupcem specializované agentury. Pokud je prodávající oprávněnou osobou, ověřte si jeho identifikaci a zda má společnost licenci k poskytování služeb v oblasti koupě a prodeje nemovitostí. Pokud zplnomocněný zástupce jedná na základě plné moci, zkontrolujte dobu platnosti tohoto dokumentu.
Zástupce musí mít formální oprávnění podepsat smlouvu s kupujícím. Bez potvrzení v ruce nemůže transakci dokončit, dokumenty proto budou fiktivní.
Nejlépe je podepsat se přímo s majitelem, jehož jméno je na kartě uvedeno titulní dokumenty:
- osvědčení o vlastnictví pozemku ve formě kupní a prodejní smlouvy, daru, dědictví nebo usnesení místních úřadů;
- potvrzení zapsaných pozemkových práv (privatizace).
Zkontrolujte následující informace v těchto dokumentech:
- přítomnost zatčení nebo omezení transakcí s majetkem;
- kategorie místa, typ použití;
- autorizovaný orgán, který certifikát vydal, a osoba, která je oficiálním vlastníkem;
- katastrální číslo, umístění a výměru pozemku.
Při jednání se skutečným majitelem si ověřte údaje z jeho pasu. Pokud je osoba vdaná, je k transakcím s majetkem, pokud jde o společné jmění, vyžadován písemný souhlas. Pokud dokumenty zahrnují nezletilé, bude vyžadováno povolení opatrovnických orgánů.
Osvědčení o příčetnosti prodávajícího nebude zbytečné. Odchylky od pravidel v každém z těchto případů vytvářejí riziko následného zrušení transakce nákupu a prodeje.
Podvodníci vás mohou zažalovat a vyhrát případ, pokud nebudete ve všech ohledech hrát na jistotu. Překvapení může nastat v kterékoli fázi, i když jste již postavili dům na „nelegálně“ zakoupeném pozemku. Sázka je vysoká, proto je vhodné zapojit do kontroly všech dokumentů odborného právníka.
Novela legislativy
Mějte na paměti, že v různých obdobích ve státě byla pozemková legislativa několikrát změněna.
Dříve se tedy nesmělo evidovat vlastnická práva (privatizovat pozemky), ale poté vstoupilo v platnost pravidlo zavazující vlastníky zajistit si právo k pozemkům. Pokud informace o této operaci nejsou k dispozici od státních úřadů ve vztahu ke konkrétnímu objektu, pak současný vlastník nemůže podepisovat nákupní a prodejní dokumenty a plně disponovat svým majetkem.
Příklad: vlastnictví k pozemku nebylo zapsáno a pozemek byl převzat před rokem 1998. Registrační komora neposkytne informace o pozemku a současný vlastník bude muset nejprve získat list vlastnictví a teprve poté vyhotovit dokumenty pro prodej pozemku. Celá procedura bude trvat 5 dní.
Kromě titulních listin
Věnujte pozornost výpisu EGRN, ke kterému je přiložen plán území se stanovením hranic, přesnými rozměry a účelem lokality. Samozřejmě musíte mít po ruce výsledky fyzikálního měření hranic a porovnat je s uvedenými údaji.
Výpis musí obsahovat následující informace:
- druh použití;
- katastrální cena;
- číslo katastru;
- ten, kdo zapsal právo k pozemku.
Všechny vlastnosti, čísla a popisy, které jsou duplikovány v dokumentech, se musí shodovat. Ujistěte se, že se vám neprodá více pozemků, než je zdokumentováno ve sloupcích hranice a plochy. Věnujte pozornost také tomu, zda je oblast rozdělena na části.
Dokumenty z vaší strany
Chyby mohou být také obsaženy ve formulářích připravených z vaší strany k legitimizaci pozemkových práv. Abyste předešli nepřesnostem v kupní a prodejní smlouvě, ujistěte se, že jsou přítomny následující součásti:
- Charakteristika velikosti, přesné umístění, identifikační číslo, cena a kategorie využití stránky;
- Osobní údaje stran;
- Fráze, které jasně označují vlastnictví spíše než pronájem;
- Formy vzájemného vypořádání (hotovost, bankovní převod, bankovní převod atd.).
Vyhněte se složitému jazyku a dalším dohodám ve smlouvě. Přečtěte si všechna drobná písmena, i když důvěřujete svému právníkovi.
Kromě samotné smlouvy hraje roli záznam informací do databáze registrační služby. Tuto operaci může provést přímo notář nebo majitel sám. Při registraci je vybírán poplatek a je vyplněna příslušná přihláška.
Byrokratické nuance
Udělejte z toho pravidlo – nepracujte s kopiemi dokumentů. Během jednání by měly být studovány pouze originály. Pokud je prodávající odmítne poskytnout, pak taková transakce nese příliš mnoho rizik. Možná se někdo vydává za někoho jiného nebo byl majetek zabaven a originály titulů byly zabaveny.
Pozemky můžete nakupovat na primárním i sekundárním trhu. Transakce na sekundárním trhu jsou běžnější a riskantnější. Chcete-li získat půdu od státu, můžete použít několik metod:
- připojte se ke komunitě v prázdninové vesnici a dostaňte se na čekací listinu, abyste získali pozemek;
- účastnit se vládních aukcí a podávat žádost místním úřadům;
- požádat o přidělení osobního pozemku u stejných úřadů a počkat na schválení žádosti.
Vyzbrojte se informacemi, které obdržíte, abyste mohli koupit pozemek bezpečně a výhodně. Buďte pozorní a zapojte asistenty do posuzování objektu. Vyhnete se tak chybám, podvodům a následným problémům.
Nenechte se zmást příliš příznivými podmínkami a emocemi. Pokud prodejce trvá na naléhavosti a nenechá vás pochopit nuance, pravděpodobně před vámi něco tají. Buď opatrný.
V SNT máme dobrá místa: blízko řeky a lesa. Před několika lety jeden majitel koupil několik sousedních pozemků a postavil tři standardní domy. V jednom sám bydlí, ostatní denně pronajímá.
Podnikání se rozjelo a letos ho začal rozvíjet: na místě nainstaloval bazén, postavil přístřešek a letní kuchyni. Hosté se pravidelně mění, ale ti nejhlučnější přicházejí o víkendech. Bzučí půl noci, občas jdou k řece odpálit ohňostroj. Ale nejhorší je, že dychtivě plavou v bazénu.
Soused vykopal příkopy, aby voda odtékala z jeho pozemku. A jde k nám a nahlodává úrodnou vrstvu. Naše místo začalo být bažinaté a podél základů se objevily trhliny.
Je možné prokázat, že dochází k deformaci půdy v důsledku přebytečné vody a nesprávného odvodnění?
Sousedé mají právo dát si na svůj pozemek bazén. Ale protože voda z ní zaplavuje váš web, znamená to, že porušují urbanistické standardy pro odvodnění vody. Tohle by se nemělo stávat.
Ale váš základ může selhat z jiných důvodů, jako je chyba v jeho návrhu nebo nahromadění usazenin.
Náhradu škody způsobené nadaci můžete požadovat pouze v případě, že prokážete vinu svých sousedů. Řeknu vám podrobněji, jak to udělat.
Newsletter T-F o bytech a domech
Life hacky o koupi, renovaci a pronájmu domu – ve vaší schránce jednou za dva týdny. Zdarma
Přihlásit se
Přihlášením k odběru souhlasíte s podmínkami přenosu dat a zásadami ochrany osobních údajů
Jak může být předseda SNT užitečný?
Aby se zabránilo zaplavení oblastí, je nutné vybudovat systém odvodnění vody. Jak to udělat, je předepsáno v urbanistických normách v každém regionu, s ohledem na místní přírodní vlastnosti.
U nízkopodlažních obytných budov je obvykle přípustné instalovat jednoduché otevřené drenážní systémy: příkopy, příkopy, podnosy s trubkami na křižovatkách s ulicemi a chodníky. Zajišťují shromažďování a odvádění vody z vašeho pozemku, pozemku sousedů a silnice.
Váš SNT by je měl mít také. Jejich systém je uveden v návrhu plánu partnerství – předseda jej musí mít.
doložka 5.11 SP 53.13330.2019
V případě záplav můžete zavolat předsedovi, aby sepsal zprávu a zapsal sousedovo porušení kanalizačního systému dohodnutého partnerstvím, zaplavení vašeho pozemku a závady v základu. Předseda musí sousedovi vysvětlit, že porušuje pravidla užívání stránek.
Pokud majitel pozemku nechce nic měnit, bude se mu akt hodit u soudu.
Pokud je soused ochoten spolupracovat, pokus pomůže určit, zda voda z bazénu zaplavuje oblast nebo ne. Do vody v bazénu je třeba nalít barvivo a vypustit. Když voda vnikne do sousední oblasti, zanechá stopu na fasádě domu nebo hospodářských budov. Poté předsedající učiní v aktu poznámku, že areál je zaplaven vodou z bazénu.
Tak například došlo k zaplavení lokality v Primorském území. Ženina půda byla zaplavena vodou z výše umístěné sauny. Voda z něj šla do septiku, kde došlo k prosakování, takže následně stékala na sousedův pozemek, smývala úrodnou vrstvu a ničila základ. V zimě se tvořil nebezpečný led.
Majitelka zatopeného pozemku se obrátila na státního zástupce, protože ona sama nemohla žalovat ze zdravotních důvodů. Dostal to u soudu jejím jménem
, takže činnost sauny je pozastavena do doby, než její majitel opraví septik.
Do fungujícího septiku by měla proudit i voda z bazénu vašeho souseda. Na sousedově pozemku musí být úpravna, která do něj vodu odvádí. Může být vyroben ve formě příkopu s pískem a žulovým zásypem pro čištění odtoku a ne blíže než dva metry od hranice vašeho pozemku. Není-li příkop, musí být i toto zahrnuto do zákona.
To vše jsou možnosti, kdy sousedovi nevadí poslat k němu delegaci ze SNT. Ale to se nestává vždy. Proto popíšu postup, kdy musíte bojovat u soudu.
Jak sbírat důkazy o povodních
Musíte prokázat, že základ byl poškozen vinou sousedů a udělali jste vše pro to, aby povrchová voda opustila místo.
V rukou budete mít zprávu o zjištěných deformacích základů a zatopení, kterou vypracoval předseda SND. Pokud bylo zjištěno, že drenážní systém neodpovídá schématu jeho umístění v partnerství, vytvořte z něj kopii. Bude to důkaz, že systém byl přepracován, takže voda ze sousedova pozemku zaplavuje váš.
I k tomu budete potřebovat odborný posudek, ale v podrobnější podobě. K tomu je potřeba si u kterékoli firmy objednat stavebně-technické vyšetření záplavového území, neboť činnost odborníků již není licencována státem. Pro jistotu ale doporučuji obrátit se na organizaci, která provádí vyšetření přímo pro soud. Ceny za jejich služby začínají od 20 000 ₽.
Odborník by měl stanovit následující úkoly:
- Opravte vady základů.
- Dokažte, že poškození je dlouhodobé – voda pravidelně odtéká z bazénu a zaplavuje sousedův dům.
- Dokažte, že příčinou zaplavení je porucha septiku nebo absence systému pro vypouštění vody z domácnosti ze sousedova pozemku. Pokud soused neumožní odborníkovi vstoupit na místo, může zanechat domněnku o možné příčině zaplavení. Pokud soud bude chtít, znovu to prověří pomocí opakovaného výslechu.
- Uveďte závěr o vztahu mezi zjištěnými příčinami a zjištěnými závadami.
- Spočítejte si náklady na opravy základů.
- Uveďte závěr, že vlastník záplavového území udělal vše pro to, aby povrchová voda nezničila jeho základy – nainstaloval odtok dešťové a domácí vody.
- Aby se vyloučila deformace základu ze stavebních důvodů – bude to vyžadovat projektový průzkum místa. Označuje vlastnosti půdy a umístění staveniště, které se berou v úvahu při výstavbě. S ním bude odborník schopen odpovědět ještě na jednu otázku: byly porušeny stavební předpisy? To je důležité pro řešení sporu u soudu.
Například, aby se předešlo prasklinám základů, kde dochází ke standardnímu zamrzání půdy v zimě do hloubky 2,8 metru, musí být její základ položen do hloubky 1,4 metru. Pokud toho uděláte méně, země zmrzne a nabobtná, což způsobí další napětí a praskliny.
Je dobré, když odborník zjistí, že váš dům byl postaven bez porušení požadavků na položení základů, hydroizolace a drenážní systémy.
Pokud soud shledá, že tyto odpovědi nestačí, nařídí nové kriminalistické zkoumání. K soudu se tedy můžete obrátit i bez znaleckého posudku, ale pouze v případě, že máte po ruce alespoň něco nasvědčujícího povodni. Například zpráva o kontrole lokality předsedou partnerství. Náklady na obě vyšetření bude soud vymáhat po tom, kdo spor prohraje.
Pokud žalovaný nepopírá, že má bazén, ze kterého se odvádí voda, jde o další argument ve váš prospěch. Pokud poukážete na to, že bazén využívají hosté sousedova domu, můžete prokázat, že porušování vašich práv je dlouhodobé – voda je pravidelně vypouštěna.
Teď vám řeknu, co máte dělat.
Čeho se u soudu domáhat
První věc, o kterou je třeba požádat, je uložit žalovanému povinnost nainstalovat systém odvodnění vody z pozemku nebo opravit septik. Měl by vás přestat zaplavovat, protože máte právo na příznivé životní podmínky a celý základ. I když opravíte základ a příčina vody zůstane, existuje riziko, že oprava nebude trvat dlouho.
Spočítat, kolik peněz bylo do nadace investováno a kolik bude potřeba na opravy, může být obtížné. Tyto výpočty by měly být svěřeny odborníkovi.
V roce 2015 Nejvyšší soud naznačil, že náhrada škody na majetku musí zahrnovat náklady vlastníka na opravy a restaurování. To znamená, že kompenzace by se měla vypočítat na základě cen stavebních materiálů a služeb v době opravy základů, a nikoli pouze na základě jejich hodnoty před zničením.
Své zážitky z hlediska peněz můžete zhodnotit sami, ale neměli byste přeceňovat částku. Obvykle to soud stále snižuje na 2000-5000 rublů.
Obyvatel Samary například podal žalobu na zahradnické partnerství, které poblíž jejího pozemku umístilo vodní nádrž. Vybuchla třikrát a zaplavila pozemek ženy, což způsobilo, že se v základu objevily trhliny.
Najala si odborníka, který usoudil, že možnou příčinou deformace může být nádrž. Odhadované náklady na restaurátorské opravy na 55 319 ₽. Žena šla tuto částku a náklady na vyšetření – 15 000 rublů – vybrat u soudu.
Okresní soud její tvrzení zamítl, neboť shledal neprokázané, že by to byla voda z nádrže, která zničila základ. Důvodem mohou být sezónní srážky nebo stavební chyby. Soud také nesouhlasil s náklady na restaurování předloženými k náhradě – měl za to, že náhrada by měla být vyplacena pouze s přihlédnutím k nákladům na zničenou nadaci.
Proti tomuto rozhodnutí se vlastník pozemku nemohl odvolat k odvolacímu soudu.
a kasační soudy
. Pak podala stížnost k Nejvyššímu soudu – a ten se postavil na její stranu
Nejvyšší soud uvedl, že jiný důvod zatopení soud nezjistil a obžalovaný nepopřel, že by voda z nádrže přetékala. To znamená, že mezi tím existuje přímá souvislost. A vy musíte kompenzovat všechny náklady na obnovu nemovitosti, nejen její původní náklady.
Věc byla zaslána k přezkoumání odvolacímu soudu, který uzavřel
že ke zničení existují dva důvody: voda nebo stavební vady. A pouze jeden z nich může být obviňován ST, takže partnerství je povinno odstranit únik nádrže a zaplatit ženě polovinu toho, co bylo požadováno: cena opravy – 27 319 rublů, náklady na vyšetření – 7500 10 rublů, náklady na právníka – 000 XNUMX rublů.
S tím výsledkem, že
Navrhuji, abyste postupovali podle tohoto schématu:
- Zavolejte předsedovi a pokuste se jeho prostřednictvím ovlivnit souseda. I když vás nepustí dovnitř, předseda vám stejně vydá povodňovou zprávu.
- Vyhledejte dokumentaci o funkcích webu. Ideální by bylo soudu prokázat, že byly splněny všechny stavební normy a že máte systém na odvádění dešťové a užitkové vody z pozemku. To znamená, že se nadace prolezla bez vaší viny.
- Objednejte si vyšetření a vyslovte řadu otázek důležitých pro výsledek případu. Nezapomeňte zdůraznit pravděpodobnou příčinu povodní a vypočítat náklady na odstranění škod.
- Podat stížnost. Požadujte nejen vyplacení peněz, ale také odstranění příčiny povodní – obnovu kanalizace a kanalizace.
