Každý má svou představu o ideální domácí nebo venkovské dovolené: pro někoho je důležité, jaký bude dům samotný, pro jiného bude rozhodující okolní prostředí a dopravní dostupnost. Cesta za snem o vlastním bydlení či chalupě začíná hledáním vhodného pozemku. Na rozdíl od bytu má pozemek mnoho technických a právních aspektů, které je potřeba vzít v úvahu pro správnou volbu.
Řekneme vám, jak vybrat a zkontrolovat pozemek před nákupem a kde hledat informace.
Rozhodněte se o účelu nákupu
Nejprve se musíte rozhodnout, co bude na pozemku – letní dům nebo obytná budova.
Vyberte lokalitu, kde je povolena individuální bytová výstavba, pokud je pro vás kritická alespoň jedna z následujících možností:
- registrace trvalé registrace
- získání hypotéky za zvýhodněné sazby v rámci vládních programů
- využití mateřského rodinného kapitálu
Chcete-li jen najít místo pro letní dovolenou (tedy pro sezónní bydlení), pak pro tyto účely musíte vybrat lokalitu, kde je povolena stavba zahradního domku – dříve obvyklý letní dům.
Upozorňujeme, že v tomto případě na vlastnostech domu nezáleží. Postavili jste například daču, která je vhodná k trvalému bydlení. Zároveň, pokud na vašem pozemku nelze umístit obytnou budovu, bude podle dokumentů objekt stále považován za zahradní stavbu.
Pochopte typ povoleného použití
Zamýšlený účel pozemků je poněkud matoucí a složité téma, ale každý vlastník pozemku jej musí zvládnout. Jinak by to mohlo být takto: koupili jste pozemek a už se připravujete na stavbu svého vysněného domu, když se najednou ukáže, že nemůžete postavit ani dům, ani chatu. A to vše kvůli nevhodné kategorii a druh povoleného použití Země.
Pojďme si ještě jednou připomenout, co a kde můžete stavět.
Zkontrolujte informace
Abyste okamžitě odřízli nevhodné plochy a neztráceli čas zbytečnými výjezdy, doporučujeme si nejprve prostudovat informace v otevřených zdrojích – pro jejich získání je vhodné znát přesnou adresu, nebo ještě lépe katastrální číslo objektu .
Veřejná katastrální mapa Rosreestr
Jedná se o otevřené, bezplatné informace portálu , kde naleznete následující informace:
- Přesná plocha pozemku.
- Katastrální hodnota. Od toho se odvíjí výše daně z nemovitosti.
- Tvar lokality a její napojení na terén. Plán výstavby a umístění zahrady, zeleninové zahrady a budov na místě závisí na tvaru.
- Typ povoleného použití.
- Účel pozemků. Upozorňujeme, že výstavba obytných budov na zemědělské půdě je problematická.
- Blízké objekty. Můžete si prohlédnout pozemky a budovy, které jsou poblíž – to vám umožní vyhnout se nepříjemnému průmyslu nebo farmám v sousedství.
Výňatek z USRN
- Kategorie a typ povoleného použití webu
- Měření plochy a země (jsou pevně stanoveny hranice pozemku)
- Omezení výstavby a užívání (pokud se pozemek nachází v oblasti se zvláštními podmínkami pro využití území)
Je lepší si objednat rozšířený výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Oficiálně se nazývá „O vlastnostech nemovitosti“. Výpis „O hlavních charakteristikách nemovitosti“ nebude vhodný, protože neobsahuje informace o omezeních.
Hlavní plán
V podstatě se jedná o mapu sídla či obce se všemi důležitými objekty nejen stávajícími, ale i budoucími. Pochopení hlavního plánu není snadné, zejména proto, že se může skládat ze stovek dokumentů. Některé objevy ale mohou stát za to.
Územní plán lze nalézt na webu místní správy (obvykle v sekci „Dokumenty“) nebo na portálu Federální státní informační systém pro územní plánování (FSIS TP) – pro vyhledávání dokumentů není nutná registrace.
Co najdete v hlavním plánu:
- Funkční mapa zón – na jaké zóny je území rozděleno, plány jeho zónování. Vidíte, kde se nachází užitečná zařízení sociální infrastruktury a naopak místa nežádoucí pro okolí (například místa na likvidaci odpadu).
- Mapy rozmístění zařízení pro zásobování teplem a plynem, zásobování elektřinou, vodovodem a kanalizací. Je užitečné vědět, jak daleko se takové objekty nacházejí, zvláště pokud je vyžadováno připojení komunikace k místu.
- Mapa hranic kulturních památek a zvláště chráněných území – k využívání pozemků v těchto oblastech může být vyžadováno zvláštní povolení a může být zakázána výstavba.
- Mapa hranic zón se zvláštními podmínkami pro využití území je jedním z nejužitečnějších podkladů územního plánu. Umožňuje vyjasnit hranice ochranných pásem vod, ochranných pásem elektrického vedení, ropovodů, zásobníků plynu, hygienických pásem atd. Na takových mapách jsou také obvykle umístěny záplavové a záplavové zóny.
Pravidla využití a rozvoje půdy (LRU)
Dokument lze nalézt také na webu místní správy nebo na portálu FSIS TP .
V PZZ jsou uvedeny hlavní, podmíněně povolené a doplňkové druhy povoleného využití pozemků v rámci zón území. V případě potřeby budou informace užitečné swap druh povoleného použití.
Chatovací místnosti a webové stránky místních obyvatel
Předem se dozvíte, na co si místní stěžují. Například na webu Dobrodel jsou evidovány a řešeny stížnosti obyvatel moskevské oblasti. Na mapě webu si můžete vybrat oblast a zjistit, v jakých kategoriích a jaké stížnosti od obyvatel byly zaregistrovány a zda byly vyřešeny.
V některých jiných regionech existují podobné stránky nebo chaty na sociálních sítích, někdy jsou umístěny na zdrojích místních úřadů.
Zkontrolujte oblast
Pokud jste se vším spokojeni na základě informací z otevřených zdrojů, je čas se porozhlédnout po okolí.
- Po cestě dávejte pozor na silnice a mosty. Je dobré, když k pozemku vede několik přístupových cest a kolem něj rozvinutá dopravní infrastruktura. Nezapomeňte se také podívat na generel, abyste viděli, jak se bude oblast dále vyvíjet – pro případ, že by dálnice procházela příliš blízko vašeho pozemku. Informujte se u místních obyvatel o kvalitě údržby silnic, zejména v různých ročních obdobích (v létě může být vše skvělé, ale v zimě nebudete moci jezdit kvůli špatnému odklízení sněhu.
- Posuďte tvar místa. Budoucí konstrukce bude možná muset být přeskupena.
- Podívejte se, co je v okolí webu. Podívejte se znovu na generel – snad všechny výhledy přeškrtne budoucí výšková budova vedle. Spolehněte se nejen na svůj zrak, ale také na svůj čich. Najednou je někde poblíž farma nebo skládka.
- Pokud je to možné, promluvte si s místními obyvateli – jsou skutečnou zásobárnou informací, často užitečných.
Koupě pozemku se poněkud liší od postupu při koupi nemovitosti v bytovém domě. Je důležité vzít v úvahu nejen parametry webu, ale také skryté aspekty, které mohou v budoucnu přinést nepříjemná překvapení. Obecně v takových kontrolách není nic složitého, protože existuje několik služeb, které vám umožňují odfiltrovat pochybné možnosti.
V digitální éře si můžete, aniž byste opustili svůj domov nebo kancelář, zaručeně zkontrolovat zaměření pozemku, zjistit přibližnou výměru a mnoho dalších charakteristik a parametrů pozemků.
Pojďme se tedy podívat na několik nejoblíbenějších a nejdostupnějších veřejných a soukromých služeb a také na klady a zápory každé možnosti.
Proč potřebujete službu pro kontrolu pozemku?
Nejprve připomeňme, že takové kontroly jsou nutností před koupí jakéhokoli pozemku. Prodávající může garantovat cokoli, ale kupující si musí ověřit pravdivost informací a předem se pokusit identifikovat případné skryté detaily. A to není jen povolení ke stavbě domu nebo provádění určité činnosti, ale také katastrální hodnota, skutečné hranice pozemku, omezení (současná i budoucí).
Představme si situaci, kdy až po transakci kupující zjistí, že umístění obytné budovy na místě je zakázáno. V této situaci se může ocitnout každý, ale je to jen jeden z mnoha problémů.
Na poznámku. Koupit lze pouze pozemky, které jsou úředně zapsány v katastru nemovitostí. Jednoduše řečeno, údaje o webu jsou v Jednotném státním registru nemovitostí. Výpis si samozřejmě můžete objednat, ale primárně je mnohem rychlejší a snazší využívat online služby k ověření.
Pokud mluvíme o kontrole na místě obecně, měla by zahrnovat následující body:
· Parcela patří vlastníkovi, a to osobě, která pozemek prodává.
· Přítomnost nebo nepřítomnost zatčení, stejně jako jiná břemena.
· Přesná oblast a hranice lokality (ujistěte se, že nedochází k žádným sporům nebo soudním sporům ohledně hranic a křižovatek).
· Kategorie staveniště nebo typ povoleného využití (ne všechna staveniště lze využít pro výstavbu).
· Oficiální hranice pozemku se nekříží s veřejným pozemkem.
· Pozemek se nenachází v ochranné zóně životního prostředí, ZOOIT nebo jiném území se zákazem výstavby.
Při pohledu do budoucna si všimneme, že ne všechny služby pro kontrolu pozemku vám umožňují zjistit informace o všech bodech. Tento problém však lze vyřešit, pokud použijete nástroje ze seznamu níže.
1. Veřejná katastrální mapa
První nástroj, kterému byste měli věnovat pozornost. Oficiální veřejná katastrální mapa (pkk.rosreestr.ru) umožňuje vyhledat a zkontrolovat všechna území na území Ruské federace.
Rýže. 1 Veřejná katastrální mapa Rosreestr
Karta je v podstatě synchronizována s online službami a databází Rosreestr. Hranice, oblast lokality a sousední objekty – to vše a mnohem více lze zkontrolovat online.
· Služba je oficiální, takže informace jsou spolehlivé.
· Můžete rychle a bez registrace získat základní informace o webu.
· Existují další kartografická data.
· Rozhraní se běžnému člověku může zdát složité (mnoho parametrů pro výběr a vyhledávání stránek).
· Ne všechny informace jsou otevřené.
V každém případě je tento nástroj doporučen pro použití jednotlivci a profesionálními realitními kancelářemi.
2. Služby Rosreestr
Vyhledávací systém databáze Rosreestr (www.rosreestr.ru) umožňuje nejen prohlížet informace o bytech a domech, ale také objasňovat údaje o pozemcích: výměru, katastrální čísla a další důležité informace. Samozřejmě ne všechny informace na webu Rosreestr jsou veřejně dostupné. Chcete-li si například objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, musíte odeslat oficiální žádost. V současné době jsou služby poskytovány prostřednictvím autorizace prostřednictvím portálu Státní služby.
Rýže. 2 Osobní účet Rosreestr
Na poznámku. Rosreestr je synchronizován s portálem State Services, takže si můžete objednat výpis a získat další informace prostřednictvím osobního účtu služby.
· USRN je oficiální databáze, která zaručuje zákonnost a spolehlivost informací.
· Můžete získat informace o omezeních, břemenech a dalších vlastnostech nemovitosti.
· Možnosti získání výpisu USRN: online prostřednictvím služeb Rosreestr, State Services a také ve standardním režimu v kancelářích organizace.
Zdálo by se, že takový nástroj by neměl mít žádné nevýhody, ale některé минусы Za zmínku stojí:
· Chyby, včetně technických nedostatků. Systém není dokonalý, proto je důležité vzít tento faktor v úvahu.
· Doba platnosti výpisu je omezená a obvykle ne delší než 30 dnů. Po uplynutí této doby se prohlášení stává irelevantním.
· Výpis nebude obsahovat údaje o vlastníkovi, pokud si dokument vyžádá třetí osoba bez svolení vlastníka.
· Žádné informace o budoucích omezeních.
Kromě toho můžete získat bezplatný extrakt pouze v určitých případech. Pokud osoba podá několik požadavků, náklady na službu se mnohonásobně zvýší.
3. Služby FSIS TP
Systém územního plánování odkazuje na oficiální vládní služby založené na Ministerstvu hospodářského rozvoje Ruské federace (fgistp.economy.gov.ru).
Rýže. 3 Vyhledejte dokumenty v FSIS TP
V této databázi lze nalézt informace územního charakteru, konkrétně funkční zónování ploch. Webová stránka služby má také podrobnou online mapu pro snadné studium pozemků.
· Uživatel má přístup k informacím o územním plánování a územním plánování. Údaje jsou oficiální.
· Digitální mapa pro snadné vyhledávání pozemků.
· Služba je zcela zdarma a nevyžaduje registraci.
· Mějte na paměti, že databáze TP FSIS mohou obsahovat zastaralé kopie dokumentů.
· Mapy ze služby nelze použít pro načítání do mapovacích programů a systémů.
Tato služba je ideální jako doplňkový nástroj, ale informace by měly být dvakrát kontrolovány.
4. Registr SEZ Rospotrebnadzor
Stojí za zmínku, že ne každý o této službě ví, ale je to důležité. Faktem je, že databáze registru Rospotrebnadzor (fp.crc.ru) obsahuje informace o vydaných sanitárních a epidemiologických závěrech. Zjednodušeně se jedná o všechny údaje, které se týkají sanitárních a stavebně chráněných prostor či ploch. V registru lze například nalézt informace o zónách s omezeným rozvojem, zónách hygienické ochrany a letištích.
Rýže. 4 Registr sanitárních a epidemiologických závěrů
Vezměte prosím na vědomí, že s touto službou můžete snadno identifikovat oblasti, kde bude obtížné (nebo nezdravé) žít. Pokud se například pozemek nachází v těsné blízkosti letiště nebo vedle ranveje, bude dopad hluku na lidské zdraví vážný.
· Zdroj je oficiální a poskytuje přesné informace.
· Databáze obsahuje unikátní sanitární a epidemiologické závěry, které vč. obsahují aplikace s podrobnými informacemi o objektech, které negativně ovlivňují lidi a jejich polohu.
· Služba je zdarma a nevyžaduje registraci od uživatele.
· Můžete vidět informace o projektech, které ještě nebyly oficiálně zveřejněny.
· Registr nefunguje vždy správně, rozhraní a vyhledávač jsou nepohodlné pro interakci.
· Informace nelze použít pro načítání do GIS.
Využijte tuto službu jako doplňkový, ale volitelný nástroj při práci s pozemky.
Služba pro kontrolu pozemku @zemelya_bot (zemelyabot.ru) vám umožňuje nejen získat základní informace, ale také mnoho dalších doplňkových údajů.
Rýže. 5 Služba pro analýzu pozemků Zemělya
Vyhledávání se provádí prostřednictvím velkého množství různých zdrojů informací, načež jsou shromážděná data analyzována a zobrazena uživateli.
Pomocí telegramového bota můžete zdarma získat základní informace o pozemku: kategorii pozemku, přesnou adresu, odhadované parametry, plochu, cenu a mnoho dalšího. Služba je ideální, pokud se potřebujete informovat o možných problémech s webem, identifikovat nedostatky nebo omezení, která nejsou v oficiálních zdrojích nalezena.
· Nejjednodušší a nejpohodlnější vyhledávání požadavku, práce prostřednictvím robota Telegam.
· Okamžitá odezva služby (není třeba čekat 1-3 dny).
· Služba sleduje omezení, včetně v oblastech poblíž letiště a obsahuje nejaktuálnější seznam omezení.
· Nejúplnější informace o webu na základě všech oficiálních i neoficiálních databází.
· Dávkové nahrávání informací a mnoho dalšího.
· Služba není oficiálním nebo vládním nástrojem.
Upozorňujeme, že služba funguje prostřednictvím telegramu, což je poměrně pohodlný formát nejen pro jednotlivce, ale také pro profesionální hráče na trhu s nemovitostmi. Několik tarifů vám umožňuje vybrat si vhodný formát práce pro sebe – jednorázovou kontrolu, bezplatnou kontrolu nebo služby průběžně.
Doufáme, že Vám naše informace pomohou při rozhodování a výběru nejvhodnější lokality pro stavbu domu, obchodního projektu nebo místa pro letní sídlo.
