Stavební řízení investiční výstavby zahrnuje všechny etapy: od přípravných a organizačních etap až po samotný provoz stavby. Seznam fází se bude lišit, pokud mluvíme o různých typech budov: vícebytové, soukromé a průmyslové budovy. Odlišný je i balík dokumentů, které musí mít developer nebo osoba provádějící stavbu.
Kde začíná výstavba projektu investiční výstavby?
Obecný algoritmus pro výstavbu projektu investiční výstavby sestává z následujících bodů:
- vyhledání vhodného pozemku, jeho nákup nebo pronájem;
- vypracování a schválení projektu;
- získání stavebního povolení;
- konstrukční práce;
- domácí provoz.
Mezi těmito fázemi je samozřejmě mnoho přechodných, které závisí na účelu domu. Majitelé soukromých domů například nepotřebují závěr komise o možnosti uvedení domu do provozu.
Společná pro výstavbu každého kapitálového zařízení je jeho státní registrace. Postup výstavby investiční budovy také předpokládá úzkou interakci mezi zástupci úřadů a místní samosprávy s fyzickými a právnickými osobami.
Hlavní etapy výstavby projektu investiční výstavby – bytového domu
Obrázek z Freepik: https://clck.ru/375525
Nejnáročnější je organizace výstavby na staveništi, které má statut bytového bytového domu. Za prvé, pro výstavbu takových objektů není vhodný žádný pozemek, ale pouze ten, který byl původně přestavěn na rezidenční zástavbu. V jiných oblastech není možné stavět domy s byty.
Mezi hlavní fáze tohoto typu činnosti tedy patří:
Přípravná fáze – rozhodování o výstavbě
Nejprve budete potřebovat územní plán pozemku, na kterém plánujete stavbu domu. K jeho vytvoření se provede polohopisné zaměření území, vytvoří se schéma, podle kterého bude objekt umístěn.
Pokud jsou na tomto místě stromy nebo nějaká zeleň, je nutné se dohodnout, co s nimi: vytrhat je s kořeny nebo přesadit na jiné místo.
Slyšení
Příprava výstavby investičního záměru zahrnuje i takovou etapu, jako je veřejná projednání. Oficiálně oznamují záměr zahájit práce na konkrétním objektu a zahájení projektování.
Slyšení se koná pro obyvatele oblasti, ve které bude dům postaven. Kromě získání podrobných informací mohou předkládat návrhy a úpravy předběžného plánu projektu. O jeho schválení se samozřejmě nehlasuje obecně a konečné rozhodnutí činí místní úřady.
výzkum
Inženýrské průzkumy jsou velmi důležitým postupem a jednou z hlavních etap při tvorbě projektu investiční výstavby. Územní řád jednoznačně zakazuje zahájit výstavbu nebo rekonstrukci budov bez těchto průzkumů, proto je tato fáze pro výstavbu bytového domu povinná.
Jde o komplexní studii charakteristik a vlastností území, na kterém se plánuje výstavba výškové budovy. Mezi hlavní studijní kritéria patří přírodní a člověkem způsobené faktory. V průběhu výzkumného procesu se zjišťuje, jak tyto faktory ovlivní stavbu a následný provoz domu a naopak – jaký dopad budou mít stavební práce na životní prostředí, krajinu oblasti, sousední stavby atd.
Při provádění technické prohlídky se stanoví:
- samotná možnost výstavby;
- hranice pozemku, na kterém bude zařízení postaveno;
- funkční zóny, dispoziční plán pro více objektů;
- optimální umístění stavenišť;
- předpověď změn povětrnostních podmínek.
Během studia možností výstavby jsou navíc přijímána důležitá rozhodnutí o designu a vyvíjeny metody ochrany budov před různými typy přírodních vlivů.
Hotové výsledky výzkumu se zasílají ke zkoumání. Obvykle se tak děje před předložením projektové dokumentace k posouzení nebo současně s ním. Pokud byla projektová dokumentace zkontrolována a schválena, není zkoumání výsledků průzkumu vyžadováno.
Získání technických specifikací
Součástí procesu výstavby budov je i získávání technických specifikací od organizací, které se zabývají inženýrskými sítěmi. Tyto podmínky naznačují:
- přípustné zatížení sítě;
- doba připojení k sítím;
- doba platnosti technických podmínek;
- náklady na připojení.
Po obdržení takového dokumentu je uzavřena smlouva o připojení zařízení se společností poskytující příslušné služby.
Vypracování, schválení a posouzení projektové dokumentace
Projektová dokumentace je hlavním dokumentem pro zahájení výstavby projektu investiční výstavby. Je povinný pro všechny budovy, včetně soukromých domů nad třemi podlažími. Žádná stavba bytového domu nemůže začít bez projektové dokumentace.
Tato dokumentace je vypracována projekčními kancelářemi, často v několika kopiích, poté je schválena zákazníkem. Pokud je projektů více, vybere si ten, který mu nejvíce vyhovuje.
Poté jsou všechny technické dokumenty k projektu předloženy ke kontrole. Provádějí ji certifikovaní specialisté, jejichž odpovědností je ověření projektu se stávajícími stavebními normami. V případě zjištění porušení v dokladech odborník na ně zákazníka upozorní, aby zhotovitel mohl chyby odstranit.
Získání stavebního povolení
Na základě výsledků průzkumu a po úspěšném složení projektové dokumentace je vydáno stavební povolení. Tento úkol je svěřen samosprávám, které prostudují všechny poskytnuté dokumenty a poté rozhodnou.
Podrobná dokumentace a stavba
Sled prací při investiční výstavbě zahrnuje vypracování pracovní nebo skutečné dokumentace. Vychází z projektové dokumentace a jakékoli odchylky od ní jsou vyloučeny.
Stává se, že během procesu výstavby je nutné provést některé změny v projektové dokumentaci. To není překvapivé, ale samotný postup je poměrně komplikovaný. Nový projekt se schvaluje podle stejného schématu jako předchozí, poté následuje jeho prověření.
Během celého procesu výstavby je prováděn ten nejpečlivější dohled: jak specialisté samotného developera, tak zástupci objednatele i státu.
Uvedení domu do provozu
Rozhodnutí o uvedení stavby do provozu je rovněž na místních úřadech. Když je objekt hotový, sestaví se komise s mnoha specialisty, která rozhodne, zda odpovídá projektu.
Stavební řízení pro investiční akci – průmyslovou stavbu
Obrázek z Freepik: https://cllk.ru/H65H9161U
Postup výstavby projektů investiční výstavby, které jsou klasifikovány jako nebytové, se příliš neliší od postupu používaného pro bytové domy. Přesto má některé zásadní rozdíly.
Za prvé jsou kladeny přísnější požadavky na proces výstavby takových objektů. To se netýká budov samotných, ale jejich konstrukce. Za druhé je také nutné získat stavební povolení, ale to musí být provedeno co nejdříve, před zahájením hlavních prací. Faktem je, že výstavba nebytových investičních zařízení musí být v každé fázi kontrolována státem. Pokud bude alespoň jedna etapa přeskočena, nebude taková struktura později legalizována.
Hlavní fáze výstavby komerční, průmyslové nebo jiné nebytové budovy jsou tedy:
- nákup nebo pronájem pozemků pro příslušný účel;
- veřejná slyšení;
- podrobné inženýrské průzkumy;
- technické podmínky;
- vývoj projektových dokumentů;
- schválení a posouzení projektu;
- získání povolení k provádění stavebních prací;
- pracovní dokumentace a konstrukce;
- uvedení stavby do provozu;
- jeho využívání.
Stejně jako v případě bytových domů, pokud je nutné provést změny projektové dokumentace, je nutné její nové znění znovu odsouhlasit a předložit k ověření znalci.
Jaké doklady by měl mít osoba provádějící stavbu?
Organizace a technologie investiční výstavby vícebytových a nebytových budov vyžaduje od developera řadu různých dokumentů. Mezi nimi:
- kopie osobních dokladů vlastníků pozemků;
- ustavující listiny stavební společnosti, její osvědčení o registraci;
- název a titulní dokumenty pro web;
- geodetické schéma;
- výsledky topografického průzkumu;
- závěry environmentálního hodnocení;
- pas pozemkového katastru;
- stavební pas domu, na kterém se provádějí práce;
- plán územního plánování;
- projektové dokumenty;
- schéma uspořádání budovy;
- dispoziční plán inženýrských sítí;
- schéma infrastrukturních zařízení;
- povolení odchylky od přijatých parametrů během výstavby.
Poznámka! Většina těchto dokumentů není obchodním tajemstvím a měla by být veřejně dostupná. Jedinou výjimkou jsou dokumenty, které obsahují osobní údaje. Projektová dokumentace, všechny druhy schémat a plánů, stejně jako licence a stavební povolení jsou veřejnou informací.
Postup pro organizaci výstavby soukromého domu
Fáze výstavby objektu, kterým je soukromý dům, jsou kratší a je jich méně. Ke stavbě vlastního domova, pokud se nejedná o sedmipatrový zámek, nepotřebujete takové množství papírů a povolení. Samozřejmě bude třeba se dohodnout na určitých bodech, ale tento proces není tak problematický jako v prvních dvou případech.
Stavba soukromého domu zahrnuje následující fáze:
Výběr místa
Pozemek musí mít vhodný účel – to je nejdůležitější pravidlo. Například v oblastech vyhrazených pro zemědělskou půdu je zakázána investiční výstavba jako taková.
Druhým bodem je, že plocha pozemku musí odpovídat plánované velikosti domu. Bez ohledu na to, jak moc se budete snažit, nebude možné postavit velké obydlí na dvou nebo třech akrech.
Třetím bodem, na který by se nemělo zapomínat, jsou geologické průzkumy. Bez takových studií není dovoleno zahájit stavbu, protože jen ony mohou přesně určit povahu půdy a v některých případech odhalit, že se zde vůbec stavět nedá.
Na základě výsledků geologických průzkumů se určí, jaký typ základu je nejlepší provést. Rozbor podzemní vody ukazuje, zda je možné v domě zřídit suterén nebo přízemí atd.
Konstrukční projekt
Vývoj projektu domu by měli provádět odborníci. Budou schopni nejen zohlednit všechny technické nuance, ale také vypracovat víceméně přibližný odhad práce.
O zahájení stavebních prací je nutné zaslat místním úřadům oznámení – dnes je to povinná podmínka. Poté musíte počkat na kladnou odpověď od nich, která dorazí po kontrole dokumentů na pozemku.
Pokud je budova do tří podlaží včetně, není nutné projekt koordinovat s místními úřady, ale v některých případech může být toto opatření nezbytné. Faktem je, že každý region, někdy každá lokalita, má své vlastní normy požární bezpečnosti, které zahrnují výšku budovy. Podle stavebního řádu tak bude v jedné oblasti považováno za bezpečných 15 metrů, v jiné o polovinu méně.
Získat povolení ke stavbě právě takového domu je důležité, aby se předešlo případným problémům v budoucnu. Soused se například rozhodne, že novostavba je příliš vysoká nebo příliš blízko jeho domu a obrátí se na soud. Jeho soupeř tam bude nucen prokázat, že nic neporušil, proto je třeba tuto možnost předem vyloučit.
Zakládání a stavba
Údržba stavebního projektu (soukromého domu) začíná položením základů. S přihlédnutím k povaze půdy a stupni kontaktu s podzemní vodou je vybrán její optimální typ. Někdy jsou potřeba další typy prací, jako je pokládání desek nebo zarážení pilot.
Sušení základu trvá v průměru až čtyři týdny, ale vše závisí na povětrnostních podmínkách. Některé moderní technologie však mohou tento proces urychlit. V každém případě se instalace hlavní konstrukce nezahájí, dokud základ zcela nevytvrdne.
Vlastní stavební práce trvají různě dlouho, podle toho, jaká byla zvolena technologie. Například standardní dvoupatrová cihlová budova o rozloze asi 150 metrů čtverečních je postavena v průměru do čtyř a půl měsíce.
Uvedení do provozu a registrace
Po dokončení stavby a připojení všech komunikací se můžete nastěhovat do domu. Také je třeba pamatovat na zápis nemovitosti u státu a zápis budovy do katastru nemovitostí.
