Vypracování územně plánovací dokumentace je poměrně zdlouhavý, nákladný a pracně náročný proces. Vypracování a schválení projektu územního plánování (PTD) trvá v průměru asi rok, což výrazně prodlužuje celkovou dobu realizace investičních akcí.
Smyslem rozvoje PPP je zajistit udržitelný rozvoj území. Za tímto účelem PPT identifikuje prvky plánovací struktury (bloky, mikrookresy, čtvrti a další podobné prvky), stanoví hranice veřejných prostranství, hranice zón plánovaného umístění projektů investiční výstavby (CCF) a stanoví charakteristika a priorita plánovaného rozvoje území.
Vlastníci pozemků (investoři, developeři) se při přípravě výstavby často potýkají s požadavkem oprávněných orgánů na zpracování územního plánu (PPT). Takový požadavek může být obsažen zejména v územním plánu (GPZU) vydaném pro danou lokalitu.
Poznamenejme, že požadavek na vytvoření PPP nemá vždy právní základ a v některých případech může být úspěšně napaden.
V jakých případech je vývoj plánovacích projektů povinný?
V současné době je zpracování PPT a projektu územního průzkumu (TMP) povinné v rámci řízení integrovaného rozvoje území (CTD).
Je však třeba poznamenat, že v souladu se soudní praxí je v některých případech možné zaměření území a umístění objektů, které nevyžadují stavební povolení v zóně KRT stanovené v pravidlech využití a rozvoje území (PLZ), v některých případech bez plánování. projekt.
Soudy například uznávají, že je přípustné rozdělit pozemek zahrnutý v PZZ do zóny CRT před vypracováním návrhu územního plánu a rozhodnutím o CRT. Logika je jednoduchá: proces rozhodování o CRT autorizovaným orgánem může trvat roky nebo takové rozhodnutí nemusí padnout vůbec – majitel webu by neměl být v limbu po neomezenou dobu.
Územní řád dále stanoví výčet dalších situací, kdy je zpracování územně plánovacího projektu pro účely umístění investičního záměru povinné, a to:
- při zabírání pozemků pro státní popř
- pokud je potřeba zřídit, změnit nebo zrušit červené čáry (například při budování silniční sítě mezi bloky);
- při výstavbě nebo rekonstrukci liniových objektů;
- v případě zakládání pozemků, které se provádí pouze v souladu s projektem vyměřování území (takto se tvoří např. pozemky pro zahradnictví, kamionovou farmu, chalupářství, poskytované právnickým osobám; pozemky v rámci hranice bloku nebo mikročásti zastavěné bytovými domy);
- při umístění investiční výstavby na území dvou nebo více obcí, které mají společnou hranici.
Ale jak se říká, každé pravidlo má výjimky.
Požadavek na vypracování plánovacího projektu tedy není relevantní pro všechny lineární objekty. Například vypracování PPT pro liniový objekt není nutné, pokud je umístění takového objektu plánováno na pozemku, který je majetkem státu nebo obce, a nevyžaduje jeho poskytnutí třetím osobám a zřízení věcného břemene.
Kromě toho nařízení vlády Ruské federace č. 1816 ze dne 12.11. listopadu 2020 stanoví poměrně široký seznam lineárních objektů s různými charakteristikami, jejichž konstrukce je přípustná v případě absence PPT.
Obecně je projekt územního plánování vždy potřebný, když se plánuje velký stavební projekt, zahrnující vytvoření (změnu) výše uvedených prvků plánovací struktury, vytvoření silniční sítě (červené čáry).
Podle vysvětlení Nejvyššího soudu může být vybudování PPT požadováno i pro lokalitu s povoleným využitím pro individuální bytovou výstavbu v případě, že se prokáže, že vlastník autorských práv ve skutečnosti plánuje výstavbu celé chaty. obec (zástavba velkého množství přilehlých parcel). V tomto případě je PPT ze zákona nezbytná, neboť hovoříme o vytvoření prvku plánovací struktury sídla (alespoň bloku), ve kterém nelze upustit od uliční a silniční sítě.
Rovněž rozvoj PPT bude vyžadován, pokud potřeba dodatečné urbanistické úpravy využití území vyplývá ze samotné podstaty územních vztahů (jako např. na pozemcích SNT a DNP, v projektech výstavby více bytů). PPT přitom nemůže takové úpravě PPL odporovat (procesy tvorby PPT a novelizace PPL však mohou probíhat paralelně).
Rozvoj PPT v Moskvě se zpravidla uskutečňuje ve vztahu k velkým územím (od několika hektarů) než v Moskevské oblasti a dalších regionech, kde plánovací projekty mohou ovlivnit mnohem skromnější oblasti. Rozhodnutí vypracovat projekt územního plánování může být učiněno mimo jiné z iniciativy vlastníka lokality.
V jakých případech je požadavek na vytvoření PPP nezákonný?
Často se stává, že v GPZU lokality, získané za účelem projektování objektu a dalšího získávání povolení k výstavbě nebo rekonstrukci, držitel autorských práv neočekávaně objeví náznak potřeby vypracovat dokumentaci pro plánování území.
Takový pokyn ve skutečnosti blokuje získání povolení k výstavbě plánovaného zařízení bez vypracování a schválení příslušné urbanistické dokumentace.
Je nutné pochopit, že pokud požadavek autorizovaného orgánu na vývoj PPT a PMT nespadá pod žádnou ze stanovených
zákonem v případech, kdy je jejich rozvoj povinný – takový požadavek lze napadnout u soudu.
Zároveň i s přihlédnutím k některým zmírněním postupu při schvalování PPT v Moskvě v roce 2022 (zejména zrušení veřejných slyšení, zkrácení schvalovací lhůty atd.) bude osvobození od nutnosti vypracovat PPT ušetří značné finanční prostředky a umožní rychlejší zahájení výstavby.
Tedy v rámci věci č. A41-45510/2019, kterou provázelo Právní centrum
„Dva M“, bylo možné uznat jako nezákonné označení obsažené v GPZU o potřebě vypracovat projekt územního plánování ke stanovení technických a ekonomických ukazatelů projektů nízkopodlažní bytové výstavby plánovaných pro výstavbu na pozemcích v Moskvě. kraje, a také zavázat oprávněný orgán (Mosoblarchitecture) k vydání „čistého“ GPZU (bez uvedení těchto údajů). To umožnilo nájemci pozemků rychle získat stavební povolení.
Ve výše uvedeném případě se soud ztotožnil s tím, že požadavek oprávněného orgánu na zpracování PPT nevychází ze zákona, a proto jeho provedení
by neměla být odpovědností uživatele pozemku.
Právníci „dva M“ mají bohaté zkušenosti s právní podporou při realizaci různých stavebních projektů – od získání GPZU až po uvedení vybudovaných zařízení do provozu, včetně zastupování zájmů developerů u soudů v případech napadání nezákonných požadavků a odmítnutí úřadů (odmítnutí vydání GPZU, nezákonné požadavky na vypracování plánovacích a zeměměřických projektů, nepřiměřená omezení parametrů rozvoje a tak dále).
