Politické události z února až března 2022 vše obrátily. Poté, co Rusko zahájilo vojenskou operaci, uplatňoval Západ vůči naší zemi přemrštěné sankce, jaké si předtím nikdo nedokázal představit. Kvůli zmrazení části zlatých a devizových rezerv centrální banky v dolarech, eurech a librách šterlinků nemohl regulátor do aukce zasáhnout a kurzy dolaru a eura překonaly všechny rekordy a dosáhly hodnot 120 resp. 130 rublů, resp. Na ochranu rublu před devalvací byla centrální banka nucena zvýšit klíčovou sazbu na 20 % ročně. Úřady také přijaly řadu zvláštních opatření, zejména zavázaly dovozce k prodeji 80 % příjmů v cizí měně a začaly se připravovat na přesun prodeje plynu do Evropy za ruské bankovky. To skutečně uklidnilo rubl, který k 31. březnu vykazoval výsledky 84 za dolar a 93 za euro.
Tento článek je referenčním a informačním materiálem, všechny informace v něm jsou uvedeny pro informační účely a slouží pouze pro informační účely.
od 11,5 milionu rublů
Vývojář: LLC SZ LSR. Prostor. Prohlášení projektu na webu https://nash.dom.rf.
Finanční služby poskytuje: PJSC Sberbank. Podrobné podmínky promo akcí naleznete na webových stránkách obrucheva30.lsr.ru.
Měsíční platba 1 rubl. počítáno na splátky od developera.
Záloha 50 %, doba splátek do 1 roku, zůstatek na konci termínu. Vývojář “LSR Group”. Prohlášení projektu pro our.house.rf.
Vzpomínka na rok 2014
Jak už to v dobách turbulencí bývá, občané spěchali s nákupem bytů v naději na ochranu, bezpečí a, pokud měli štěstí, i na navýšení finančních prostředků. Mimochodem, ti klienti, kteří měli úspory v cizí měně, dokonce vyhráli. Došlo k prudkému nárůstu poptávky. To znamená, že vše je velmi podobné obrázku z konce roku 2014, kdy kupující doslova vtrhli na prodejní oddělení nemovitostí. Pak došlo i na sankce a devalvaci rublu.
Poté, co centrální banka zvýšila sazbu na 20 %, banky také nastavily přemrštěné úrokové sazby u komerčních hypoték a v březnu trh poháněly „skutečné“ peníze a také prostředky od dlužníků, kterým se podařilo získat od banky souhlas k vydání půjčky za staré sazby. 1. dubna ale odstartuje aktualizovaný program zvýhodněných hypoték s vládní podporou. Je určen pro nákup bytů na primárním trhu. Připomeňme, jak se změnily parametry programu. Pro Moskvu a Moskevskou oblast, Petrohrad a Leningradskou oblast byl úvěrový limit zvýšen na 12 milionů rublů, pro regiony – na 6 milionů rublů a sazba – ze 7 % na 12 % ročně. Tyto podmínky jsou zatím platné tři měsíce – do 1. července 2022. Obecně jde o rozumné rozhodnutí vlády, které podpoří dlužníky. Připomeňme, že zvýhodněná hypotéka s podobnou sazbou u nás platila v roce 2015 a měla úspěch. I když je samozřejmě psychologicky náročné přejít na téměř dvojnásobné úroky.
Vývojář: LLC SZ LSR. Rozvoj. Prohlášení projektu na webu https://nash.dom.rf.
Finanční služby poskytuje: PJSC Sberbank.
Měsíční platba 1 rubl. počítáno na splátky od developera.
Záloha 50 %, doba splátek do 1 roku, zůstatek na konci termínu. Vývojář “LSR Group”. Prohlášení projektu pro our.house.rf.
Jak výhody zrychlují trh
Otázka ale zní: dokáže zvýhodněná hypotéka se sazbou 12 % zabránit korekci trhu, kterou analytici trhu již delší dobu předpovídají? Ostatně za více než rok (od jara 2020 do července 2021) předchozí program zvýhodněných hypoték se sazbou 6,5 % ročně (v praxi ji banky a developeři dále snižovali) zrychlil poptávku i ceny. Z tohoto důvodu se ceny nových budov v moskevské oblasti za poslední rok zvýšily o 30-40% a v některých segmentech o 50%. Za poslední dva roky zdražily vedlejší byty ve „staré“ Moskvě o 40 %, v Nové Moskvě o 42 % a v Moskevské oblasti o 60 %. (Na sekundárním trhu nebyla žádná vládní podpora, ale „běžná“ hypotéka byla docela dostupná).
Ano, v červenci byla zvýhodněná hypotéka přeformátována a v Moskvě přestala platit, ale vývojáři začali aktivněji dotovat sazby na vlastní náklady. Byty se nadále vyprodávaly a ceny stále rostly.
od 11,5 milionu rublů
Vývojář: JSC GC OSNOVA. Prohlášení projektu na webu https://nash.dom.rf.
Podrobné podmínky promo akcí naleznete na webových stránkách gk-osnova.ru.
Kupující se zbláznili
Poptávka zatím nepolevila. Donedávna ji pobízela změna politiky centrální banky, která ještě před prudkým skokem na 20 % pomalu, ale vytrvale zvyšovala klíčovou sazbu a lidé se snažili lpět na „starých“ úrokových sazbách, vzal si úvěry a šel pro byty. Například letos v únoru Rosreestr zaznamenal v Moskvě rekordní poptávku po bydlení: počet předškolních bytových jednotek dosáhl 10 138, což je o 32,7 % více než v únoru loňského roku. Oddělení dále napočítalo 13 418 (+11,2 %) transakcí na sekundárním trhu a 10 838 (+18 %) hypotečních smluv. A většina únorových bytů byla zakoupena ještě před zahájením speciálního provozu a všech následujících akcí, tedy ve víceméně klidné době. V březnu se geopolitická situace konečně rozhořela a snad budou statistiky tohoto měsíce ještě působivější. A od dubna vstoupí do boje zvýhodněné hypotéky ve výši 12 % z hotových hypoték, což dále povzbudí kupující ke vstupu na trh novostaveb.
od 24,3 milionu rublů
Vývojář: JSC NW PRESNENSKY VAL 27. Prohlášení projektu na webu https://our.dom.rf.
Nebude čas na byty?
Co se týče sekundárního trhu, tam je nyní situace komplikovaná, protože se na něj nevztahují zvýhodněné hypoteční programy. Zmatení prodejci navíc byty stahují z trhu – netuší, kolik jejich dům stojí. Sekundární trh bude pravděpodobně nějakou dobu klesat, alespoň do doby, než centrální banka sníží klíčovou sazbu na přijatelnou úroveň. Ale vůbec nezemře – bude podporována alternativními dohodami.
Trh s novými budovami se však pravděpodobně nevyhne poklesu prodejů, protože poptávka po hypotékách byla v letech 2020–2021 prakticky vyčerpána za mnohem nižší sazby. Lze jen hádat, jak se bude ekonomická situace vyvíjet v blízké budoucnosti. Lidé mohou přijít o práci, budou mít méně peněz a obyčejná cesta do obchodu pro potraviny a další zboží potřebné k životu bude čím dál dražší. Velmi dobře se může stát, že lidé nebudou mít čas na byty, zvláště při současných cenách, které stále rostou!
Stavitelé budou muset ustoupit
Je jasné, že stavebníci si dnes stěžují na zdražování stavebních materiálů, zejména dovážených, výpadky dodávek atp. Systémově důležitý průmysl ale stát podpoří dotovanými sazbami na projektové financování a zjednodušením postupu při vyřizování dokumentů. Diskutuje se dokonce o postupném otevírání vázaných účtů. Stavaři tedy budou normálně fungovat, ale pokud chtějí, aby lidé kupovali byty v dobrém tempu, budou muset ustoupit cenám a smířit se s tím, že stejný supervýdělek nějakou dobu nebude.
Mimochodem připomeňme, že k velkému rollbacku o 15-20 % naposledy došlo v období 2015-2017, kdy byl v platnosti první program zvýhodněné hypotéky na 12 %. Historie miluje analogie.
Druhá polovina roku 2023 byla ve znamení vážných změn v měnové politice státu. Rubl znatelně oslabil, inflace se zrychlila a centrální banka Ruska začala postupně zvyšovat klíčovou sazbu. Téměř rok byla na úrovni 7,5 % a od července do konce října vzrostl na 15 %, a to nemohlo ovlivnit trh s nemovitostmi, kde se hypotéky stávají stále oblíbenějším nástrojem.
Podpůrným faktorem pro novostavby jsou zvýhodněné hypoteční programy, jejichž sazby zatím zůstávají beze změny, ale vedlejší byty se nacházejí v mnohem složitější situaci. Banky nabízejí potenciálním dlužníkům úvěry za 16–17 %, což je zcela jiná finanční zátěž než o rok dříve. Je možné, že klíčová sazba zůstane do konce roku 2023 nezměněna může znovu zvýšit — Příští zasedání centrální banky se bude konat 15. prosince.
Co se nyní děje na sekundárním trhu, zda lze očekávat snížení cen a zda mohou tržby stoupnout na pozadí vysokých sazeb – GIPERNN.RU se na to zeptala realitních odborníků.
Teplý podzim na sekundárním trhu
Konec léta a začátek podzimu se v oblasti Nižního Novgorodu nesl ve znamení nebývalého náporu na nové stavby: ve srovnání se stejným obdobím loňského roku se tržby zvýšily 3,5krát. Mezitím se hotový trh s bydlením choval naprosto klidně. Nyní, když poptávka po nových budovách ochlazeno téměř o 30 %, prodej vedlejších bytů se oproti očekávání nezastavil. Zakladatel advokátní kanceláře Meridian Real Estate Law Firm a nově zvolený prezident Cechu certifikovaných realitních kanceláří Nižnij Novgorod Sergej Levšin poznamenává, že pokles zájmu byl zaznamenán pouze v posledních týdnech, ale nelze jej označit za kritický.
Všichni si pamatují skok klíčové sazby na 20 % v roce 2022, ale už tehdy si koupili sekundární bydlení a vzali si hypotéku. Nyní centrální banka upřednostnila postupné zvyšování a kromě toho sazby nejsou tak neúnosné. Dá se současná situace nazvat ochlazením? Nazval bych to absencí přednovoročního shonu, který v tomto období obvykle bývá. Ale trh se nezvedl a ani se nezvedne.
Sergej Levšin
zakladatel Meridian Real Estate Law Firm
Na sekundárním trhu s nemovitostmi obvykle se tvoří řetězce: Lidé prodávají své stávající byty, aby si koupili jiný dům. Taková spojení podporují poptávku, dodal Sergej Levšin. Někteří kupující navíc investují vlastní úspory do nemovitostí, takže se jich problém vysokých sazeb hypoték netýká. Ředitel Akademie věd Orion NN Evgeny Kuznetsov souhlasí se svým kolegou, že neexistují žádné předpoklady pro vážný pokles sekundárních tržeb. Poznamenal, že hypotečním dlužníkům jsou stále poskytovány půjčky na základě dříve schválených žádostí.
V září jsme měli hladký, dobrý trh, říjen byl také dobrý měsíc z hlediska tržeb. Nárůst poptávky byl pozorován před posledním zvýšením sazeb na 15 %. Nyní je žádostí podle informací bank výrazně méně, ale toho si všimneme až v lednu. Navíc u nás je tak nějak zvykem zavírat velké nákupy na konci roku, lidé přicházejí s hotovostí. Patří mezi ně spoření a bonusy na konci roku, které se vyplácejí v mnoha společnostech. Pro realitní kanceláře je to tradičně čas sklizně.
Jevgenij Kuzněcov
Ředitel Akademie věd “Orion NN”
Zástupci realitního trhu říkají, že zatím je situace lepší, než se dalo čekat: do konce roku 2023 bude na sekundárním trhu s bydlením docela živo, i když dojde k dalšímu zvýšení klíčové sazby.
O kolik se mohou zvýšit úrokové sazby hypoték?
Další zvýšení klíčové sazby může vést k tomu, že banky poskytnou tržní úvěry za 18 % nebo vyšší. Bude ale nějaká hranice, po jejímž překročení budou Rusové hypotéky masivně odmítat?
Hypotéka na 16-17% nebo na 8-10% je obrovský rozdíl v měsíčních splátkách. Někdy skoro dvakrát. Generální ředitel Akademie věd “Čekni” Anatolij Rjabinin říká, že někteří klienti, kteří dříve plánovali koupi, nyní odkládají rozhodnutí o otázce bydlení na lepší časy právě kvůli nedostupným pravidelným poplatkům. S dalším zvyšováním klíčové sazby bude trend jen posilovat.
Nárůst bude ranou pro celou ekonomiku jako celek, a to nemluvíme jen o hypotékách. Stejné půjčky pro podnikání se stanou nedostupnými. Myslím, že toto rozhodnutí bude pro spoustu lidí bolestivé.
Anatolij Rjabinin
Generální ředitel Akademie věd “Chekni”
Vzhledem k událostem posledních dvou let provádějí realitní profesionálové předpovědi opatrně. Ale i v těch nejobtížnějších situacích se prodej zpomalí maximálně na 3–4 měsíce a poté jak hráči na trhu, tak běžní kupující přizpůsobit se novým realitám. Bylo tomu tak během krizí v letech 2008–2009 a 2014–2015 a bylo tomu tak i v první polovině roku 2022, kdy začala speciální vojenská operace. Loňské události, kdy centrální banka Ruské federace prudce zvýšila sazbu na 20 % a poté ji postupně snižovala, Rusy utvrdily: kvůli zpřísnění měnové politiky v roce 2023 nedojde k panice ani stresu.
Přečtěte si také
Ale přesto ti, kteří mohou odložit koupi domu, to dělají. Tento trend potvrzuje prudký nárůst aktivity na trhu s pronájmem, poznamenává Anatolij Rjabinin. Ti, kteří investovali do novostaveb, také s prodejem bytů nespěchají: jejich prodej za vyšší cenu je nepravděpodobný vzhledem k současným vysokým cenám primárního bydlení. Odborník zároveň zdůrazňuje, že vždy se najdou lidé, kteří potřebují urychleně vyřešit otázku bydlení v souvislosti s rozvodem, narozením dětí a dalšími okolnostmi.
Kromě toho existuje několik kategorií kupujících, kteří jsou připraveni vzít si hypotéku téměř za každou cenu. Například ti, kteří věří v nesplácení: na jaře 2022 si vzali hypotéku na 22 % a byli si jisti, že pak byt prodají s velkým ziskem. Také ti, kteří si berou půjčku na 20–30 let, ale vědí, že ji mohou splatit mnohem rychleji, souhlasí s vysokými sazbami. To se stane, pokud potřebujete koupit byt, který se vám líbí, ale člověk očekává, že splatí hlavní dluh tím, že bez spěchu prodá svou stávající nemovitost. Najdou se i kupující, kteří mají peněz dost, ale chtějí své příjmy zatajit před finančními úřady, a tak si vezmou hypotéku za nevýhodných podmínek. A konečně jsou tu ti, kteří potřebují prodat certifikáty na bydlení v určitém časovém horizontu, ale chybí jim určité množství.
Trh jaksi dříve bez hypotéky existoval a bude existovat i nadále, pokud se stane zcela nedostupným. Jen se změní velikost.
Jevgenij Kuzněcov
Ředitel Akademie věd “Orion NN”
Je nepravděpodobné, že centrální banka v prosinci zvýší klíčovou sazbu, říká Evgeny Kuzněcov. Zpřísnění měnové politiky již vedlo k posílení rublu, a pokud bude národní měna nadále růst, bude to mít negativní dopad na příjmy z ropy a plynu. Sergej Levšin zase připomněl, že prezidentské volby se budou konat na jaře a v předvečer takových událostí se snaží občany netraumatizovat: zvýšení klíčové sazby je možné maximálně o 1–1,5 %. Centrální banka navíc přijímá administrativní a regulační opatření, která by měla situaci stabilizovat.
Některé banky se mimochodem dívají trochu dopředu a jsou nyní připraveny vydávat hypotéky za sazby, které jsou minimálně vyšší než základní sazba, téměř bez přirážek. V každém případě neočekáváme vyšší sazby než loni. Centrální banka již dosáhla svých hlavních cílů, nemá smysl tlačit dál.
Sergej Levšin
zakladatel Meridian Real Estate Law Firm
Zlevní se sekundární bydlení?
Na podzim 2023 zdražily nejen novostavby, ale i vedlejší byty, i když ne tak výrazně. Odborníci na realitní trh vysvětlují, že sekundární trh obvykle následuje po primárním trhu: prodejci bytů analyzují, co si mohou koupit výměnou za svou nemovitost, a když vidí růst ceny novostaveb, cenu také zvyšují.
V říjnu, průměrné náklady na metr čtvereční na sekundárním trhu Nižnij Novgorod vzrostl téměř o 3 %. Tento efekt však může nastat v důsledku vyprání některých pozemků: levné byty se velmi rychle vyprodávají, zejména na pozadí rostoucích sazeb. Výsledkem je, že v určitém okamžiku na trhu zbývá mnoho drahých nabídek, což zvyšuje „průměrnou teplotu v nemocnici“. Obecně lze říci, že podle řečníků nyní sekundární trh stagnuje.
Pokud bude období vysokých sazeb pokračovat delší dobu, tak po nějaké době můžeme očekávat pokles cen. To se však v příštích dvou až třech měsících pravděpodobně nestane, říká Anatolij Rjabinin, šéf Čekni akademie věd.
Toto schéma funguje takto: motivovaný prodávající uvede svou nemovitost za tržní cenu, ale nejsou žádní kupci. Aby proces nějak stimuloval, bude snižovat cenu, dokud kupující nezačnou reagovat. A po něm to začnou dělat i další prodejci, ale to je dlouhý proces, protože trh je celkem inertní a na vše reaguje se zpožděním.
Anatolij Rjabinin
Generální ředitel Akademie věd “Chekni”
K úpravě cen směrem dolů může dojít blíže k jaru. Při současných sazbách 16–17 % bude měsíční splátka hypotéky pro většinu občanů velkou zátěží, říká Evgeny Kuznetsov. Ale pak o všem rozhodne rovnováha sil na trhu: buď během období aktivního prodeje odejdou poptávkové šarže a počet nabídek se vážně sníží, nebo potenciální kupci začnou odkládat nákup do splatnosti na vysoké sazby a na trhu se bude hromadit mnoho nabídek.
V druhém případě můžete očekávat pokles. To je docela pravděpodobné, ale poté, co skončí období transakcí za dříve schválené nízké sazby hypoték. Myslím, že v březnu bude něco jasné.
Jevgenij Kuzněcov
Ředitel Akademie věd “Orion NN”
Zatím nejvíc oblíbené losy – jedná se o hromadné bydlení: jednopokojové a dvoupokojové byty v kvalitních domech se základními opravami až do 8-10 milionů rublů. Takové nabídky jsou v zásadě nejstabilnější poptávkou. Majitelé je bez problémů prodávají, takže vyjednat dobrou slevu je téměř nemožné. Prodat velké drahé byty je mnohem obtížnější, ale i zde bude maximální sleva 1–2 %.
Co si vybrat – prodej nebo novostavbu?
Dnes, bez seriózní studie situace, je obtížné pochopit, co je ziskovější – nová budova nebo vysoce kvalitní další prodej. Pokud se ještě před pár lety dalo říci, že rozestavěné bydlení bude levnější, nyní jde o velmi kontroverzní tvrzení.
Odborníci radí praktikovat individuální přístup. Je třeba pochopit, proč člověk potřebuje byt, kolik má peněz, zda si bere hypotéku, a pokud ano, v jakém procentu a na jaké období. Dalším důležitým faktorem je, jak rychle se může kupující do svého bytu nastěhovat a zda potřebuje rekonstrukci.
Nová budova je z dlouhodobého hlediska likvidnějším aktivem, je si jistý Anatolij Rjabinin. Při dnešních zvýhodněných sazbách je hypoteční zatížení kupujícího i s přihlédnutím k výraznému zdražování v posledních měsících celkem schůdné.
Novostavby nabízejí jinou kvalitu života a pohodlí, místa pro ně jsou pečlivě vybírána a obvykle tam žije dobrý kontingent. Kromě toho mnoho developerů nyní nabízí byty s povrchovou úpravou, která vám umožní rychle se nastěhovat. Můžete si také zakoupit další prodej ve svém novém domě. Pak kupující získá všechny zmíněné výhody, ale po pár letech je mnohem méně hluku z rekonstrukcí sousedů. Pravda, s hypotékou už nebude moci počítat se zvýhodněnými sazbami.
Anatolij Rjabinin
Generální ředitel Akademie věd “Chekni”
Ale pro ty, kteří doufají, že investují do nové budovy a rychle vydělají, teď není nejlepší čas, říkají odborníci. Zvláště pokud potřebujete dlouho čekat na zprovoznění a vzít si hypotéku. Se současnou klíčovou sazbou je vhodnější uložit peníze na depozit s vysokým úrokem, aby je později bylo možné využít výhodněji, a to i na nákup nemovitosti.
Byt od developera může být o 20–30 % dražšínež podobný objekt na sekundárním trhu. A zvýhodněná hypotéka ne vždy tuto mezeru vyrovná, zvláště pokud je sjednána na 30 let a plánují ji splatit za sedm.
V každém konkrétním případě musíte vypočítat individuálně, analyzovat objekt, plány a schopnosti kupujícího. Je velmi důležité, aby byla měsíční splátka dostupná. Bohužel může nastat mnoho situací, kdy člověk, který si vzal hypotéku na 30 let a ztratil schopnost ji splácet, po prodeji tohoto bytu dluh ani nesplatí. A to vše proto, že to vzal s 10% zálohou. Teď vidíme, že se banky bojí nižších cen a pojišťují si rizika, takže zpřísňují podmínky.
Jevgenij Kuzněcov
Ředitel Akademie věd “Orion NN”
Podle odborníků na realitní trh bude prodej bytů poměrně aktivní až do 15. až 20. prosince, poté se trh uklidní na novoroční svátky. Leden je tradičně považován za měsíc, kdy se Rusové postupně usazují do pracovního rytmu a nejsou nakloněni k „náhlým pohybům“. Na jaře se realitní trh opět zvedne. Je ale těžké odhadnout, jaká bude jeho realita.
Je nutné nyní kupovat byt na sekundárním trhu? Pro ty, kteří to dělají bez hypotéky nebo potřebují malý úvěr, jsou podmínky celkem příznivé. Poslední roky navíc ukazují, že změny mohou být prudké a rychlé a čekání na lepší časy naopak dlouhé. Proto stojí za to hledat příležitosti a zvážit zajímavé návrhy: ideální možnost se často neobjeví podle plánu a je velmi zklamáním ji promeškat kvůli banálnímu postoji „teď není čas“.
